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■有读者问：买了房子，是否应该拥有房屋外墙和屋面的使用权？
■答：房屋外墙和屋面的使用权归业主共有。
很多人认为买房人当然拥有外墙和屋面（天台或平台）的使用权，但自己的观点不等于能够作为现实中的标准。由于我国城市的商品房大部分不是独立屋，而是多个产权人共同住在一幢大楼里，这就存在一个保护建筑外观一致性的问题，虽然按政府规定的面积分摊原则：“非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积”，但并不等于拥有“非公用墙墙体”的业主可以任意使用大楼外墙自己拥有的部分。
对于屋面（天台或平台），由于政府规定的面积分摊原则只规定了平面的分摊原则，而没有规定立体的分摊原则，在楼下的业主很容易理解屋里的地面和房顶属于自己，而房顶的另一面属于楼上的业主，不属于自己，可对于住在顶层的业主，却说不清楼顶的屋外另一面属于谁？对此，顶层的业主希望归自己，多一些可利用的地方；房地产商也希望归自己，可以做广告或方便出售顶层（经常有房地产商说赠送天台或平台）；其它业主则希望归大家，以保持楼宇整体形象。
有人试图用《商品住宅销售价格构成管理办法》证明屋面含在销售面积成本中，但实际操作中，对商品房的定价完全由房地产商自己决定，房地产商非要说它卖的面积没有计算屋面的成本，政府又能如何作为呢？
笔者理解商品房买卖合同示范文本，所以没有提及外墙和屋面产权，而是说使用权，实际上是在回避这个很难讲清的问题，不管产权归谁，只要大家（不管有产权的、还是没有产权的）都在合同上做了约定，再发生纠纷，按合同处理即可。
因此，买房人在签合同时一定不要忽略合同第十七条的约定，外墙和屋面使用权归业主共有，将来统一管理、保持外观统一比较容易。而寄希望房地产商赠送屋面买顶层的买房人，最好不要这种施舍，要在合同中约定清楚屋面究竟归谁使用。
同样道理，买房人和房地产商最好在合同中也能约定清楚楼门前底层用户窗户下的小绿地归谁使用，避免将来不必要的纠纷，因为目前内销房没有进行土地划分，这个问题就是到法院也很难有人能找出判案的明确依据。
刘宏诚
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