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资深律师秦兵形容说：签合同像下棋
近日，有两家房地产公司发生了一起土地转让方面的纠纷，因为双方签订合同后，拥有该项目土地使用权的房地产公司又与第三方签订了该项目的土地转让合同，并提出与第一家合作方解除合约。事情的孰是孰非最终还得看法律的评判。有业内人士分析认为，上述案例在房地产业是较为常见的一种，即土地使用权转让方面的纠纷。如果是重复转让土地使用权的问题，就是指原土地使用人将同一块土地重复有偿地转让给两个或两个以上的人，造成土地使用权属方面的纠纷。这就是人们常说的“一女二嫁”。此外，在房屋建造和开发，征地，房地产抵押等方面的纠纷与陷阱很多。曾撰写《２０４条商品房买卖补充合同》的隆安律师事务所秦兵律师分析认为，一般发生类似的纠纷具体来说，主要有三方面原因——
一、市场竞争激烈：北京的房地产市场竞争激烈，鱼龙混杂。注册的６０００多家房地产公司中，有３０００多家在经营，而这３０００多家企业中，只有七八百家手里有项目。有些企业为了争夺越来越有限的市场资源，不惜各种手段，为了上千万甚至数百万的资金，便可以随意违约。他们为了获取更多利益，一般会同时与多家企业洽谈合作事宜。目前，建设部正在着手下大力量治理整顿房地产市场，维护市场秩序，规范开发商的行为。同时，随着市场竞争的愈演愈烈，各企业之间或相互合作或相互吞并，不久，市场上可能只会剩下二三十家具有相当实力的大企业。
二、合同不够严谨：签合同就像下棋，看谁走得好。一定要做到条款清晰，责任明确，请律师把好关，开发项目更应谨慎，本来有理的一方可能会因为合同某些条款的不够明晰而被另一方抓住漏洞，最后谁输谁赢都不一定。例如某项目合同书中有这样一个条款：“当乙方向甲方全额付清该项目的前期工程费及合作款××元人民币后，该项目的全部权益（包括前述的相关文件资料）由甲方正式移交乙方”。这其中的漏洞很多，如“全部权益”都包括什么？“相关文件资料”是什么？“甲方移交乙方”的具体时间是什么？是第二天还是一年后？
三、违约责任轻：违约金太低，甚至相当于银行贷款利率，便不能“吓住”想欺诈者，使欺诈者毫不在乎，没有责任压力；违约金订得高一些，让想欺诈者“诈不起”，违约金才起到了真正的约束作用。“２０４条”中约定的违约金是一天千分之一，足以让违约一方“肝儿颤”。
晨报记者 叶晴
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