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《商品房销售管理办法》第二十二条：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为合同的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
在北京的房地产市场上，签订正式合同之前，开发商往往要购房者签一个认购书或认购协议，并收取一定的费用，其名称有定金、订金、诚意金等。为此，出现了不少的纠纷：要么合同没谈成，开发商不退定金；要么，买方不得不接受一些不合理的条件。在此，特提醒购房者在认购时注意以下几点：
一、认购书是有效的法律文书
事实上认购本身是一个合理的商业规则，认购书也是一个有效的法律文书，是有法律约束力的。房屋买卖是一个很复杂的交易，为此，双方都应该受到一定的约束，即“卖方保证不将该套房子卖给他人，买方保证他是一个真实的购买者。”约束双方的文书就是认购书，表示买方诚意的就是定金。
同时，从法律上说，认购不是买房的法定前骤，合同也不是认购的必然结果。买方只能保证购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同。为此，买方应该注意审查开发商所提供的认购书，看其中是否有不利于自己的条款。
二、注意认购书中的陷阱条款
房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则，但很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。导致这种情况出现的，往往是认购书中的这样一个条款：“如认购方在规定期限内不与开发商签订合同，则开发商所收定金不予退还。”实际上，这是一个陷阱。比较公平的做法应该这样规定：“如果因为双方对条款的分歧而无法签订合同，则卖方必须退还定金。”
三、认购书签订后的定金处理
1.如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2.如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3.如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4.如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。
北京信杰律师事务所律师
张桂杰 王仕平
咨询电话：62904036
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